Pas de visite   

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  Biens concernés : Tout immeuble bâti ou non bâti. L’avis de valeur se distingue de l’expertise valeur vénale plus par sa méthode que par son objectif. 
  
  Méthode : La prestation correspond à une étude sur dossier, sans visite, à partir de documents transmis par le client (ou réactualisation d’un rapport d’expertise) ; Le dossier produit par l’expert est dans ce cas limité à l’essentiel des informations mais il est fourni rapidement et à un coût adapté.  
  
  Les raisons : Permet l’évaluation du bien en fonction de la valeur du marché ; cette expertise peut être effectuée dans le cadre d’une opération d’achat/vente, prêt viager hypothécaire, donation/partage …
  
  Cas où ce type de prestation est suffisant :  Conseil sur le prix de mise en vente par le vendeur Sans visite sur site, le dossier ne peut en aucun cas faire référence au terme d’expertise
  
  Le plus Comp@rexpert : Les experts choisis par Comp@rexpert qui réalisent les missions d’évaluationN’exercent aucune activité de transaction ou de négociation, gage de leur réelle indépendance Ne possèdent aucun lien d'intérêt avec une agence immobilièreDisposent des qualifications et expériences requises par les compagnies d’experts et les tribunaux   Ont une vision globale du bien immobilier à évaluer grâce à par leur capacité à intégrer les composantes à la fois techniques, juridiques et économiques de ce bien. Adhèrent à un code de déontologie qui leur permet de conseiller le client en toute indépendance en fonction de ses réels besoins et des enjeux patrimoniaux sur les trois niveaux de prestations à réaliser :
  AVIS DE VALEUR SUR DOSSIER
  CERTIFICAT D’EXPERTISE
  RAPPORT D’EXPERTISE
  
  En savoir plus   LE CONCEPT DE VALEURS
  
  Il existe plusieurs concepts de valeurs (valeur à neuf, valeur d’assurance, valeur d’utilité …)La plus connue est sans doute LA VALEUR VENALE ou (MARKET VALUE) définie en priorité par la Charte de l’évaluation immobilière.La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait  raisonnablement être cédé en cas de vente amiable au moment de l’expertise, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies : 
  
  la libre volonté du vendeur et de l’acquéreur
  la disposition d’un délai raisonnable pour la négociation compte tenu du bien et de la situation du marché
  le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai
  que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions de marché, sans réserves, avec une publicité adéquate
  l’absence de facteur de convenance personnelle et notion d’équilibre dans la négociation.
  
  

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   CERTIFICAT D’EXPERTISE                                                                                                       

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                    Visite des lieux

• Biens concernés : Tout immeuble bâti, non bâti. La production comprend un rapport d'expertise, Après la visite complète de l'immeuble. Le certificat d’expertise est une forme de rapport d’expertise résumé avec une présentation standardisée après visite des lieux.
  
   Les raisons : Permet l’évaluation du bien en fonction de la valeur du marché ; cette expertise peut être effectuée dans le cadre d’une opération d’achat/vente ou prêt viager hypothécaire.
  
  Cas où ce type de prestation est suffisant :       
  Conseil sur le prix de mise en vente par le vendeur
  Argumentation sur une offre d’achat par l’acquéreur
  Recevabilité d’une garantie hypothécaire à l’occasion d’une demande de prêt par l’acquéreur
  
  Validité : conférer Charte de l’expertise – dernière  version validée en juin 2006
  
  

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   RAPPORT D’EXPERTISE EN VALEUR VENALE                                                                     

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                                                           Descriptif complet                                         Rapport détaillé 
                                                                
  
• Biens concernés : Tout immeuble bâti, non bâti. La production comprend un rapport d'expertise détaillé, Après la visite complète de l'immeuble
  
  Les raisons : Permet l’évaluation du bien en fonction de la valeur du marché ; cette expertise peut être effectuée dans le cadre d’une opération d’achat/vente, prêt viager hypothécaire, donation/partage …L’expert intervient selon un ordre de la mission confié par son client.
  
  Le rapport d’expertise comprend :  
  L’ordre de mission
  Les clauses de non-publication et d'utilisation
  La situation géographique
  La description du bien
  L'appréciation qualitative
  Le choix des méthodes retenues
  L’analyse des facteurs d’appréciation de la valeur
  L’évaluation proprement dite
  Les conclusions et les annexes.
  
  Validité : conférer Charte de l’expertise – dernière  version validée en juin 2006
  
  PRINCIPAUX CAS CONSEILLES POUR CE TYPE D'EXPERTISE  
  
  Lorsqu’il y a un risque de contestation par un tiers : Partage successoral, donation-partage,
  Sortie de communauté ou d’indivision, Attribution préférentielle prévue par la loi (logement principal du conjoint survivant ou divorcé, propriété agricole de l'héritier exploitant), 
  Lors des relations avec l’administration fiscale :Déclaration de succession,
  Déclaration pour l'impôt de solidarité sur la fortune.
  
  Concept de valeurs : Il existe plusieurs concepts de valeurs (valeur à neuf, valeur d’assurance, valeur d’utilité …).
  La plus connue est sans doute LA VALEUR VENALE ou (MARKET VALUE) définie en priorité par la Charte de l’évaluation immobilière. La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait  raisonnablement être cédé en cas de vente amiable au moment de l’expertise, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies :
  la libre volonté du vendeur et de l’acquéreur
  la disposition d’un délai raisonnable pour la négociation compte tenu du bien et de la situation du marché
  le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai
  que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions de marché, sans réserves, avec une publicité adéquate  
  l’absence de facteur de convenance personnelle et notion d’équilibre dans la négociation.
  
  Principaux cas où la détermination de ce type de valeur est demandée :  Patrimoine des assureurs : Dans une optique de transparence, le législateur a rendu obligatoire l’évaluation de ce patrimoine (décret du 5 novembre 1990) tous les 5ans SCPI : recherche d’acquéreurs qui n’auraient pas forcément les moyens d’acheter de l’immobilier en direct et qui dans une optique de recherche de rentabilité vont souscrire à des parts de société ; Un contrôle de gestion est nécessaire (loi de 4 janvier 1993)
  
  En savoir plus 
  
  
• Garantie hypothécaire
• Comment le prêteur peut-il être assuré de la valeur réelle du bien hypothéqué ? Le recours à un expert indépendant non affilié à un réseau commercial de transactions immobilières, permet au prêteur d’avoir une vision objective sur la qualité du bien.

• Prêt viager hypothécaire
  Il s’agit d’un prêt, destiné aux personnes âgées qui sont propriétaires d’un bien immobilier (résidence principale ou secondaire), qui ont besoin de financements, et ne souhaitent pas le vendre. (Ordonnance du 23 mars 2006)

•  Dans la même logique : le Lease back Pratique de certaines entreprises propriétaires de leur bien lesquelles soit pour des raisons de stratégie soit pour des raisons économiques ou les deux ont recours à cette possibilitéL’entreprise reste dans les lieux, se transforme du statut de propriétaire à celui de locataire avec transfert de charges et encaisse un capital qu’elle peut utiliser
  Donation en avance d’hoirie – succession au décès – partage en cas de divorce
• Souvent sur conseils de notaires ou d’avocats le recours à un expert indépendant pour rechercher l’équité financière est conseillé  dans la répartition des valeurs immobilières entre les parties

• Fiscal

• Principe du rescrit : démarche d’anticipation du contribuable sur le montant de ses déclarations. Au terme de 3 ans suivant la procédure de rescrit fiscal, le délai de prescription est acquis au contribuable. L’impôt solidarité sur la fortuneL’estimation des biens est faite de façon déclarative par le contribuable selon les méthodes dévaluation évoquée dans les notices fiscales. L’assistance d’un évaluateur immobilier indépendant est conseillée grâce à son approche professionnelle et expérimentée de ce genre d’analyse.    Vente – Achat Démarche culturelle peu encore répandue en France. La discussion entre professionnels (un défendant l’intérêt de l’acheteur et l’autre ceux du vendeur) conduit à un marché immobilier mieux régulé et à des honoraires beaucoup plus adaptés au service apporté aux deux clients  Apport d’un bien immobilier en société (création, transformation, fusion,) Une estimation des actifs immobiliers est nécessaire. L’expert immobilier va travailler avec un commissaire aux apports qui va certifier la valeur de l’entreprise.

• Expropriation

• Dans le cadre d’une DUP (Déclaration d’Utilité Publique) le recours à un expert peut être utile afin d’apporter des arguments face à l’autorité expropriante ou en appui de procédure judiciaire si il n’y a pas d’entente à l’amiable sur la valeur du prix. Pour la base d’estimation on se place dans les conditions de marché 1 an avant la date de la DUP

• Valeur locative – locaux commerciaux

• C’est surtout dans les centres urbains, où les valeurs de loyers sont telles qu’elles suscitent convoitise de la part des propriétaires bailleurs avec un risque de contestation sur la fixation des nouveaux loyers. La simple actualisation des loyers ne suffit pas à rattraper le retard par rapport aux loyers de marché surtout si les facteurs de commercialités évoluent vites 

• Bailleurs – Preneurs de logements résidentiels

• Lorsqu’il y a un litige entre les parties, par exemple le locataire ne paye plus ses loyers du fait que le propriétaire ne fait pas de travaux de mise aux normes.L’expert ne peut directement intervenir Le renvoi vers des procédures de médiation (cf commission départementale de conciliation) est conseillé.

• Prêteurs – Emprunteurs

• La banque missionne l’expert en lui demandant d’évaluer les chances d’un recouvrement à l’amiable et à quelle valeur à défaut procédure contentieuse s’engage pouvant aller jusqu’à la saisie du bien et mise en vente aux enchères
  
  
• liens utiles
  www.expert-cnei.com
  www.joinricsineurope.eu